房企将遇严冬？ | 2018年房贷或减万亿

在最新的房地产有关消息中，出现相关的限购政策，人们最关注的应该就是房贷的暴跌吧。根据有关部门的研究数据显示，短短一年时间，房贷已经减万亿元。

在调控的背景下，银行的个人住房贷款亦受到了严控，房贷降杠杆大势所趋。央行数据显示，2017年前三季度，个人房贷余额21.1万亿，同比增长26.2%，2016年全年这一增速为35%;余额仅增加1.96万亿，2016年同期余额增加为3.63万亿。

目前有15家房企公布了2018年1月的销售额高达1737.74亿，同比上涨幅度高达74%。虽然销售额刷新了历史纪录，但房企已开始感受到一丝凉意。

上海一家券商内部人士告诉某媒体记者，原来房企资金来源主要有几个渠道，一是银行开发贷款，要符合“432”的要求，二是信托也需要符合“432”，三是非标融资，不要抵押纯信用的都可以融资，正规的融资渠道在迅速缩减，其余融资渠道比如P2P，以及地方股权融资平台，比如广东金交所，前海金交所，重庆金交所，陆交所等等，都可以给房企融资，但现在连最差的融资平台都被限制住了。

按照银监会的规定，房地产信托贷款要符合“432”条件，4代表的是房地产公司4证齐全，3是指项目中房地产公司至少要有30%的自有资金，2 是指融资方至少有二级或以上的资质。

房企通过银行贷款，主要是两种方式，土地款和开发贷，以前房企不需要拿土地抵押，前30强房企，仅靠公司纯信用担保就可以从银行贷款，但据记者了解，现在没有银行愿意做了，必须要拿土地抵押。

“股份制银行的开发贷都没额度了，中农工建交邮储银行还有一些额度，但所有银行土地款融资都做不了。”一位金融从业资深人士告诉记者，大的房企还能发发债，但发债现在也很难。

而信托公司目前只能做两块业务，土地款和开发贷，必须要有土地抵押，他们的资金是通过银行来募集。

报告显示，其统计的533家银行分(支)行中停贷银行分(支)行数由1月份的9家骤增至11月的56家。其中超9成表示受额度紧张影响，暂停受理新增房贷业务，消化已受理业务;不到1成表示因为内部业务方向调整，部分地区暂停房贷业务。

中国农业银行有关人士表示，今年对个人住房贷款的投放进行总量调控，预计2017年新增房贷不会超过2016年;中国建设银行方面也表示，今年的房贷增量不会超过2016年，总体将有所收紧。

一二线热点城市的房贷结构问题尤其突出。从2017年1月开始，央行营管部在MPA评估中加入个人房贷增长这一因子，对北京地区全部银行严控个人房贷新增额占全部新增贷款的比重，并将全年调控目标确定为25%左右。

在房地产的开发贷方面，也可以看出房地产降杠杆的趋势，单纯的地产开发贷余额在下降。2016年12月末，地产开发贷款余额1.45万亿;截至2017年9月末，地产开发贷款余额1.4万亿。多家地产商表示，开发贷一般年初就确定了总额，银行到年底就很少放款了。