只因房价调控 | 豪宅卖不出高价

古往今来，大富大贵家里的住所都让平民一族为之惊叹。而在当今，中国富豪居住的那些豪宅也被人誉为犹如皇宫般奢侈。在最近一段时间，受到房价调控影响，它们却卖不出高价。

面对限价调控，此前豪宅经常使用的延期入市效果将大打折扣。大批开发商将要为此前推升的高价地付出代价。接下来几个月，一线城市调控政策仍将继续深入，豪宅市场上半年可能呈现回调态势，但由于抗跌性强，一线城市豪宅市场中长期依然预期乐观。

从去年和今年一季度来看，豪宅市场交易仍然稳健，部分热门城市顶豪甚至出现了较为可观的涨幅。

近期，北京市主城区和近郊区的很多二手豪宅交易价格已经突破10万元。但受限价政策的影响，一批新盘以相对较低的价格获取了预售证，成为今年以来首批“受限”的新盘项目——尽管北京并未明确对售价的要求，但今年尚未有单价超过8万元的新房住宅项目获批。

这也成为近期热点城市楼市的一个缩影。受限价政策的直接影响，部分房地产项目选择“平价开盘”。上海易居研究院指出，随着限购、限贷等政策效果的持续显现，这一范围还可能会继续扩大。

此外，恒大地产做出降低负债率的举动，也说明房企正在加强对资金链问题的考量。有房企人士认为，随着调控深化，偿债压力、业绩压力等逐渐浮现，“以价换量”有可能成为更多房企在销售策略中的选择。这一信号表明，在本轮价格博弈中，房企的立场正在出现动摇。

京兆府是阳光城在北京开发的第一个项目。业内普遍认为，阳光城选择“低价”开盘，可能是出于品牌推广和蓄客的目的，进一步打开北京市场。但这种情况并非个案。

根据北京市住建委的数据，今年4月入市的首开保利·熙悦诚郡，5月已入市的景粼原著、泽信公馆，以及已经取得预售许可证的远洋天著春秋、壹号庄园、翡翠公园等项目，最高的销售和预售单价均未超过8万元。

北京“3·17新政”开启新一轮调控之后，一二线城市楼市“量价齐跌”。受限价政策影响，部分顶豪新盘无法按预期价格获得预售证入市，尤其是一些前期高价拿地的项目，面临尴尬。在成本压力下，一些项目选择延迟入市，另有项目选择“减配”，以求维持利润。

此轮限价中，北京并未明确价格“红线”。坊间传言，“8万元”是价格审批的门槛。从实际情况来看，到目前为止，北京的确尚未有单价超过8万元的项目获批。

今年以来，京沪穗深及部分热点二线城市的豪宅成交量价均有所提升。某研究院数据显示，今年以来北京顶级豪宅的交易规模明显增加，均价在10万元以上的楼盘由去年同期的8个增加到17个。以北京壹号院为例，今年截至5月20日共成交8套，去年同期仅成交1套;成交均价达17.07万元/平方米，比去年同期上涨19.6%。

在深圳，同策咨询研究部统计显示，今年1-4月，套均总价达4594万元的华润深圳湾·悦府项目共售出63套，单价达13.69万元/平方米。此外，上海一季度单价在10万元以上的豪宅共成交316套，整体去化率达到9成。

谈及原因，专家认为，这是豪宅自身特征所致：“一方面，顶豪不依赖信贷政策;另一方面，顶豪产品的销售节奏较稳定，以实现最大盈利空间为目的，并不追求成交量。因此，顶级豪宅的投资价值并不会随政策而频繁波动。”

更本质的原因或许是资产配置需求。经历去年楼市新一轮上涨后，计划减配房地产类资产的高净值人士占比从45.3%降至20.1%，计划增配的占比则从14.6%升至22.7%。这显示出，更多的资金正在进入房地产投资领域，而在房地产类资产中，顶豪产品被认为是最具保值性的资产配置。