成交量稳步提升 | 上海楼市成交情况良好

上海的楼市一直是国人的关注焦点，作为全国重要的城市之一，上海的房价一直高居不下。在新政下，上海的楼市平稳发展，成交量还有稳步提升的趋势。

3月上海房价地图暨购房大数据报告出炉。房天下上海二手房数据中心、房天下(上海)查房价网数据显示，3月上海二手房挂牌均价延续去年11月以来的温和上涨态势，涨幅较11月以前显著收窄，较2月份小幅收窄，调控以来，走势稳定。

全市来看，二手房挂牌均价为54149元/㎡，环比微涨0.24%(2月全市挂牌价为54021元/㎡，环比上涨1.02%)，同比上涨22.07%。

分区县来看，上海全市18区县挂牌价有4个区县有所下跌，但跌幅均不大。跌幅较大的是崇明，3月挂牌均价为17031元/㎡，环比下跌3.72%;松江、嘉定、杨浦3个区县的挂牌价也有微弱的下跌。涨幅方面，全市有14个区县挂牌均价处于上涨状态，涨幅较大的是内环的4个区县：静安、卢湾、徐汇、黄浦，涨幅均在4%上下。长宁和虹口分别以3.61%和3.30%的涨幅位列其后，其余区县涨幅较小。

成交量方面，3月上海二手房市场颇有传统金三旺季的气象，全市总成交量为19810套，环比上涨92.93%，几乎是2月份的2倍，但同比下跌63.28%。全市18区县的成交量均有不同程度的上涨，且涨幅均超过了50%。卢湾、徐汇、长宁、闵行、青浦、松江六个区县的涨幅甚至超过了100%。

挂牌量方面，3月上海二手房挂牌量延续了上月的上升趋势，全市18个区县中仅有虹口一个区县挂牌量有所下跌，其余区县均有所回升，部分区县如远郊的崇明、金山，涨幅相当大。崇明由于挂牌量基数较小，涨幅甚至超过了100%。除崇明、金山之外，奉贤、松江、青浦、嘉定、静安等区县的挂牌量也都有了较大的上涨。

从量价走势来看，上海二手房市场稳步发展已是大势所趋，调控效果显著。

再看购房大数据：区县方面，浦东以28.35%的搜索占比成为购房者最关注置业区县，搜索占比较2月份有所提升，其次为闵行和宝山，占比分别为12.23%和8.71%。

商圈方面，浦东金桥击败惠南成为上海二手住宅市场热搜商圈排行榜榜首，惠南和三林分列二、三位。前十热搜商圈中，浦东依旧一枝独秀占据七席并独揽前六名，其余三个位置被嘉定和闵行夺得。

地铁沿线房产关注方面，11号线仍然是购房者置业关注之首，2号线、7号线、9号线紧随其后，3月份受关注度排名前十的线路与2月份基本没有变化。

在户型的需求上，两居室持续成为购房者最为关注的户型，搜索占比高达43.24 %，位居首位;其次为三居室，占比为28.75%，占比小幅上升。

分析上海此次调控政策内容，具有很强的针对性，直至当前房贷市场、房价等核心问题，对于高杠杆买房等行为起到了明显的管制作用。对此专家预计，未来上海楼市成交状况极有可能会进一步下滑。

不管是首次置业，还是改善型需求，都受到了政策影响。就首次置业来说，首付比例的提高，在一定程度上抬高了购房门槛。政策规定，购买首套房首付比例为35%，较之前的30%首付有了一定比例的提高。举例说明，以上海290万元购房门槛计算，新政前需自筹首付款87万元，而新政后则提高到101.5万元，提高了14.5万元。

而对于改善型需求来说，尤其是一些采用“以小换大”方式改善型需求，受到影响最大。如出售手中一套价值400万元的小房，换购一套约850万元的三房。在新政前，只要手中无房、无贷，基本可按照首套房对待，那么该购房者可在卖房的基础上再申请450万元贷款，可完成改善计划。但新政后，即使手中无房，但因为此前有贷款记录，也会被当作二套房对待，因此换购大房时，首付比例达到七成达595万元，也就是说，该购房者需要在卖房的基础上再另加200万元现金才能买房。

购房门槛的提高，会将让部分市场需求排除在外，有效地抑制投资投机或炒房的需求，对于稳定市场有积极的作用。严跃进表示，可以预见的是，到年底前上海房地产市场的交易量会有所下滑，同时价格方面或会在44000元/平方米的水平小幅波动。大涨的可能性已经不大，市场重回平稳是大势所趋。